Stawki od 5.11.2026 · przepisy z Dziennika Ustaw
Koszty zakupu domu i mieszkania: ile dopłacisz do ceny?
Kupując dom albo mieszkanie od osoby prywatnej, do ceny dolicz PCC 2%, notariusza, 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej i prowizję pośrednika, jeśli jest. Przy domu za 600 000 zł bez pośrednika i kredytu to do 14 813,75 zł. Przy pierwszym domu PCC nie ma i zostaje do 2 813,75 zł.
Dom za 600 000 zł od osoby prywatnej, akt od 5 listopada 2026
Z pośrednikiem za 2% + VAT dochodzi 14 760 zł. Wykończenie i remont liczymy osobno, z metrażu domu.
Policz koszt konkretnego domu →
Za darmo: wpisz adres z ogłoszenia, a dostaniesz pełny koszt z wykończeniem, strefy powodziowe, plan miejscowy i ceny transakcyjne w okolicy.
Kalkulator kosztów zakupu
Liczy opłaty z przepisów i stawki maksymalne notariusza. Nic nie wysyłamy, liczy Twoja przeglądarka.
Notariusz: stawki maksymalne, kancelaria może wziąć mniej. Przyjęliśmy jeden wniosek do księgi i 2 wypisy po 10 stron. Szczegóły: taksa notarialna 2026. Prowizję ustala umowa z pośrednikiem, sprawdź w niej, czy kwota jest netto, czy z VAT. Kalkulator nie liczy opłat banku, wykończenia ani remontu.
Lista kosztów przy zakupie
| Koszt | Ile | Przepis |
|---|---|---|
| PCC przy zakupie od osoby prywatnej | 2% wartości rynkowej, zaokrąglone do pełnych złotych | art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC; art. 63 § 1 Ordynacji podatkowej |
| PCC przy pierwszym mieszkaniu lub domu | 0 zł (zwolnienie, warunki niżej) | art. 9 pkt 17 ustawy o PCC |
| PCC przy zakupie z VAT (deweloper) | 0 zł; od szóstego mieszkania tego samego kupującego w budynkach na jednej działce 6% | art. 2 pkt 4 lit. a, art. 7a ustawy o PCC |
| Notariusz: umowa sprzedaży domu, mieszkania, działki budowlanej | maks. połowa stawki z § 3 + VAT 23%; dom za 600 000 zł: 1 949,55 zł | § 3 i § 6 pkt 5, 17–19 rozporządzenia o taksie |
| Notariusz: wniosek o wpis do księgi | maks. 300 zł + VAT (do 4.11.2026: 200 zł) | § 15c rozporządzenia o taksie |
| Notariusz: wypisy aktu | maks. 12 zł + VAT za stronę 1–10, potem taniej | § 12 ust. 1 rozporządzenia o taksie |
| Opłata sądowa za wpis własności | 200 zł; działka rolna do 5 ha: 150 zł | art. 42 ust. 1, art. 43 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych |
| Założenie nowej księgi (np. kupujesz część działki) | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1, art. 45 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych |
| Kredyt: hipoteka w akcie notarialnym | maks. 1/4 stawki z § 3 od kwoty hipoteki + VAT | § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia o taksie |
| Kredyt: wpis hipoteki do księgi | 200 zł | art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych |
| Kredyt: PCC od hipoteki | 0,1% zabezpieczonej kwoty albo 19 zł, gdy kwota nie jest ustalona | art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC |
| Pośrednik | według umowy; przepisy nie ustalają stawki | — |
Przykłady: zakup od osoby prywatnej, bez pośrednika i kredytu
| Cena | PCC 2% | Notariusz z VAT | Razem z opłatą sądową | Pierwszy dom (bez PCC) |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 8 000 zł | 2 121,75 zł | 10 321,75 zł | 2 321,75 zł |
| 600 000 zł | 12 000 zł | 2 613,75 zł | 14 813,75 zł | 2 813,75 zł |
| 900 000 zł | 18 000 zł | 3 351,75 zł | 21 551,75 zł | 3 551,75 zł |
| 1 200 000 zł | 24 000 zł | 3 843,75 zł | 28 043,75 zł | 4 043,75 zł |
Notariusz: stawki maksymalne od 5.11.2026 za umowę, jeden wniosek do księgi i 2 wypisy po 10 stron. Te same kwoty dla domu i mieszkania.
PCC: kiedy 2%, kiedy nic
Przy kupnie od osoby prywatnej płacisz 2% PCC (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). Podatek płaci kupujący (art. 4 pkt 1). Podstawą jest wartość rynkowa (art. 6 ust. 1 pkt 1), czyli przeciętne ceny podobnych nieruchomości w tym miejscu i stanie, z dnia zakupu (art. 6 ust. 2). Jeśli urząd skarbowy uzna, że cena z umowy jest za niska, wezwie do jej podwyższenia, a potem może ustalić wartość z pomocą biegłego (art. 6 ust. 3–4). Ceny z aktów notarialnych w okolicy pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości, sprawdzamy je za darmo w naszym narzędziu.
PCC płacisz u notariusza, w dniu aktu. Notariusz jest płatnikiem i musi pobrać podatek, zanim sporządzi akt (art. 10 ust. 2 i 3). Nie składasz deklaracji.
Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu lub domu
PCC nie płacisz, gdy kupujesz (art. 9 pkt 17):
- mieszkanie (lokal stanowiący odrębną nieruchomość), dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania lub domu,
- a kupujący w dniu zakupu ani wcześniej nie miał żadnego z tych praw ani udziału w nich.
Wyjątek: udział do 50% odziedziczony w spadku nie odbiera zwolnienia. Gdy kupujecie we dwoje, warunek dotyczy każdego z was: przepis mówi o osobach fizycznych, którym żadne z tych praw nie przysługiwało. Zwolnienie nie obejmuje zakupu samej działki, nawet budowlanej.
Zakup od dewelopera
Gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC nie ma (art. 2 pkt 4 lit. a), a VAT jest w cenie. Wyjątek: szóste i każde kolejne mieszkanie z VAT kupione przez tę samą osobę w budynkach na jednej działce, wtedy PCC wynosi 6% (art. 7a). Gdy firma sprzedaje ze zwolnieniem z VAT, PCC 2% jest (art. 2 pkt 4 lit. b).
Notariusz
Przy sprzedaży domu, mieszkania i działki budowlanej notariusz może wziąć najwyżej połowę stawki z § 3 rozporządzenia o taksie, plus VAT. Do tego wniosek o wpis do księgi i wypisy. Od 5 listopada 2026 wniosek kosztuje do 300 zł netto zamiast 200 zł, a wypis do 12 zł za stronę zamiast 6 zł. Taksa to maksimum, cenę ustalasz z kancelarią (art. 5 § 1 Prawa o notariacie). Tabela stawek, przykłady i kalkulator: taksa notarialna 2026.
Kredyt hipoteczny
Jeśli hipoteka jest ustanawiana w akcie notarialnym, notariusz może wziąć za to najwyżej 1/4 stawki z § 3, liczonej od kwoty hipoteki (§ 7 ust. 1 pkt 1). Wpis hipoteki do księgi to 200 zł opłaty sądowej (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych). PCC od hipoteki wynosi 0,1% zabezpieczonej kwoty albo 19 zł, gdy kwota nie jest ustalona (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC); którą stawkę zastosuje notariusz, zależy od umowy kredytu. Opłaty banku, np. prowizję i ubezpieczenia, podaje bank w ofercie.
Czego nie policzysz z przepisów
Prowizję pośrednika ustala umowa pośrednictwa. Wykończenie i remont zależą od metrażu i stanu domu. Nasze narzędzie podaje ich widełki z metrażu: podłogi, drzwi, malowanie i podjazd.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź dom w rejestrach: czy działka nie leży w strefie powodziowej, co mówi plan miejscowy, czy jest dostęp do drogi i za ile sprzedawano domy obok. Sprawdź za darmo.
Pytania
Ile wynoszą koszty zakupu mieszkania za 500 000 zł?
Przy zakupie od osoby prywatnej, bez pośrednika i kredytu: do 12 567,75 zł. To PCC 2% (10 000 zł), notariusz maksymalnie 2 367,75 zł z VAT (umowa, wniosek do księgi, 2 wypisy po 10 stron, stawki od 5.11.2026) i 200 zł opłaty sądowej. Przy pierwszym mieszkaniu PCC nie ma i zostaje do 2 567,75 zł.
Czy przy zakupie od dewelopera płaci się PCC?
Nie, jeśli sprzedaż jest opodatkowana VAT: wtedy PCC nie ma (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC), a VAT jest w cenie. Wyjątek: szóste i kolejne mieszkanie z VAT kupione przez tę samą osobę w budynkach na jednej działce, wtedy PCC wynosi 6% (art. 7a).
Kiedy nie płacę PCC przy pierwszym mieszkaniu?
Gdy kupujesz mieszkanie albo dom jednorodzinny (także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu), a w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało Ci żadne z tych praw ani udział w nich. Udział do 50% odziedziczony w spadku nie przeszkadza. Przy kilku kupujących warunek dotyczy każdego z nich (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Zwolnienie nie obejmuje zakupu samej działki.
Kiedy i komu płaci się PCC przy zakupie domu?
U notariusza, przy podpisaniu aktu. Notariusz jest płatnikiem PCC i musi pobrać podatek, zanim sporządzi akt (art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o PCC). Nie składasz osobnej deklaracji.
Przepisy: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 2 pkt 4, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 7, art. 7a, art. 9 pkt 17, art. 10 ust. 2–3); Ordynacja podatkowa, t.j. Dz.U. 2026 poz. 622 (art. 63 § 1); rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6, § 7, § 12, § 15c), zmienione Dz.U. 2026 poz. 1370 (od 5.11.2026); Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 5 § 1); ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42–45); ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1). Sprawdzone w Dzienniku Ustaw (ELI) 31.10.2026. Strona nie zastępuje notariusza ani doradcy podatkowego.
Opłaty to jedno. A sam dom?
Sprawdź dom: pełny koszt z wykończeniem i na co uważać
Strefy powodziowe, plan miejscowy, sieci przy działce, dostęp do drogi i za ile sprzedawano domy obok. Z rejestrów państwowych, za darmo.
Sprawdź dom →