Stawki do 4.11 i od 5.11.2026 · przepisy z Dziennika Ustaw
Taksa notarialna 2026: ile weźmie notariusz przy zakupie domu?
Przy zakupie domu, mieszkania albo działki budowlanej notariusz może wziąć najwyżej połowę stawki z tabeli w § 3 rozporządzenia o taksie, do tego 23% VAT. Dom za 600 000 zł to maksymalnie 1 585 zł netto, czyli 1 949,55 zł z VAT. Od 5 listopada 2026 drożeje wniosek do księgi wieczystej i wypisy, a przy cenach powyżej ok. 3,3 mln zł taksa może przekroczyć dotychczasowe 10 000 zł (nowy limit to 25 000 zł).
Przykład: dom za 600 000 zł, bez kredytu, akt od 5 listopada 2026
Do zapłaty w kancelarii: do 14 813,75 zł. Przy pierwszym domu PCC wypada: wtedy do 2 813,75 zł.
Za darmo: działka, strefy powodziowe, plan miejscowy, ceny transakcyjne w okolicy i pełny koszt zakupu.
Kalkulator taksy notarialnej
Liczy stawki maksymalne. Kancelaria może wziąć mniej. Nic nie wysyłamy, liczy Twoja przeglądarka.
Liczba wypisów i stron to założenie: zapytaj kancelarię, ile ich będzie. Zwolnienie z PCC obejmuje mieszkanie i dom, nie samą działkę, i ma warunki (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Kalkulator liczy zakup od osoby prywatnej. Przy zakupie od firmy, która sprzedaje z VAT, PCC zwykle nie ma (art. 2 pkt 4 tej ustawy). Szczegóły potwierdzi notariusz.
Tabela stawek: § 3 rozporządzenia
Stawka zależy od wartości tego, co kupujesz. Za wartość przyjmuje się kwotę podaną przez strony, zwykle cenę z umowy (§ 2 ust. 2). Obciążeń, np. hipoteki sprzedającego, nie odlicza się (§ 4). Kwoty są netto.
| Wartość | Stawka maksymalna (pełna) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1–2 mln zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| 2–5 mln zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł od 5.11.2026 bez limitu; do 4.11.2026 najwyżej 10 000 zł (w I grupie podatkowej 7 500 zł) |
| powyżej 5 mln zł | 14 270 zł + 0,15% od nadwyżki ponad 5 000 000 zł, łącznie najwyżej 25 000 zł (w I grupie podatkowej 15 000 zł) nowy próg od 5.11.2026 |
§ 3 pkt 1–6 bez zmian od 2004 r. Zmienione wiersze (żółte): § 3 pkt 7 i nowy pkt 8 w brzmieniu z Dz.U. 2026 poz. 1370.
Dom, mieszkanie, działka budowlana: połowa stawki
Kupujących dom, mieszkanie albo działkę budowlaną dotyczy § 6. Przy tych umowach notariusz może wziąć najwyżej połowę stawki z tabeli:
- sprzedaż lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 19) i zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (§ 6 pkt 5),
- przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, także od dewelopera (§ 6 pkt 18),
- sprzedaż działki budowlanej (§ 6 pkt 17), czyli takiej, której wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie pozwalają zbudować dom zgodnie z przepisami i planem miejscowym (art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym),
- umowę przedwstępną zawartą pod warunkiem albo z terminem i umowę przenoszącą własność w jej wykonaniu (§ 6 pkt 1–2), umowę deweloperską (§ 6 pkt 15a).
Pełna stawka zostaje m.in. przy działce rolnej od osoby prywatnej i lokalu użytkowym.
Przykłady: ile maksymalnie za umowę sprzedaży
| Cena | Dom, mieszkanie, działka budowlana (połowa), netto | z VAT | Inna nieruchomość (pełna), z VAT |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 985,00 zł | 1 211,55 zł | 2 423,10 zł |
| 500 000 zł | 1 385,00 zł | 1 703,55 zł | 3 407,10 zł |
| 600 000 zł | 1 585,00 zł | 1 949,55 zł | 3 899,10 zł |
| 900 000 zł | 2 185,00 zł | 2 687,55 zł | 5 375,10 zł |
| 1 500 000 zł | 2 885,00 zł | 3 548,55 zł | 7 097,10 zł |
Same stawki do 4.11 i od 5.11.2026: zmiana w § 3 dotyczy wartości powyżej 2 mln zł.
Kredyt: hipoteka za 1/4 stawki
Jeśli hipoteka zabezpieczająca kredyt na zakup domu lub mieszkania jest ustanawiana w akcie notarialnym, notariusz może wziąć za to najwyżej 1/4 stawki z tabeli (§ 7 ust. 1 pkt 1). Liczy się ją od kwoty hipoteki, nie od ceny domu. Do tego opłata sądowa za wpis hipoteki: 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych; hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego).
Co się zmienia 5 listopada 2026
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370) ogłoszono 21 października, wchodzi w życie 14 dni później, czyli 5 listopada 2026. Przy zakupie domu ważne są te pozycje (netto):
| Czynność | do 4.11.2026 | od 5.11.2026 |
|---|---|---|
| Wniosek o wpis do księgi wieczystej | 200 zł* | 300 zł (§ 15c) |
| Wypis aktu, za stronę | 6 zł | 12 zł (str. 1–10), 10 zł (11–20), 8 zł (od 21.) |
| Pełnomocnictwo do jednej czynności / do wielu | 30 / 100 zł | 100 / 200 zł |
| Poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie | 20 zł | 60 zł |
| Wyjazd notariusza poza kancelarię, za godzinę: dzień / noc i dni wolne | 50 / 100 zł | 100 / 200 zł |
| Czynność niewymieniona w rozporządzeniu (§ 16) | 200 zł | 400 zł |
| Umowa sprzedaży o wartości 2–5 mln zł | limit 10 000 zł | bez limitu |
| Umowa sprzedaży powyżej 5 mln zł | limit 10 000 zł | limit 25 000 zł |
* Do 4.11.2026 rozporządzenie nie miało osobnej stawki za wniosek do księgi, więc stosowano stawkę za czynność niewymienioną (§ 16, 200 zł). Zmieniły się też stawki za testamenty, protokoły i poświadczenie dziedziczenia; pełna lista w Dz.U. 2026 poz. 1370.
Dla domu za 600 000 zł różnica to 100 zł za wniosek i 120 zł za dwa wypisy po 10 stron, razem 270,60 zł z VAT. Taksa za samą umowę się nie zmienia. Przy starych stawkach taksa dochodziła do limitu 10 000 zł przy cenie ok. 3,29 mln zł. Powyżej tej kwoty od 5 listopada notariusz może wziąć więcej.
Akt 4 czy 5 listopada? Rozporządzenie zmieniające ma dwa paragrafy: zmiany i datę wejścia w życie. Nie ma przepisów przejściowych, więc akt sporządzony 4 listopada liczy się po starych stawkach, a od 5 listopada po nowych.
Co jeszcze płacisz u notariusza poza taksą
- PCC 2% od ceny przy kupnie od osoby prywatnej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Płaci kupujący (art. 4 pkt 1), notariusz pobiera podatek jako płatnik (art. 10 ust. 2). Podstawą jest wartość rynkowa (art. 6 ust. 1 pkt 1).
- Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu albo domu: gdy kupujący do dnia zakupu nie miał żadnego z tych praw ani udziału w nich. Wyjątek: udział do 50% odziedziczony w spadku nie przeszkadza (art. 9 pkt 17).
- Opłata sądowa 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Przy działce rolnej do 5 ha: 150 zł (art. 43 pkt 2). Gdy trzeba założyć nową księgę, np. przy kupnie części działki: dodatkowo 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1, art. 45 ust. 1).
Wniosek o wpis do księgi notariusz składa sam, elektronicznie, najpóźniej w dniu podpisania aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).
Pytania
Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania za 500 000 zł?
Maksymalnie 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł z VAT 23%. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stawka to połowa stawki z § 3: (1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł) / 2. Do tego wniosek do księgi wieczystej i wypisy, a poza taksą PCC 2% i opłata sądowa 200 zł.
Czy taksę notarialną można negocjować?
Tak. Rozporządzenie podaje stawki maksymalne. Wynagrodzenie notariusza ustala się w umowie ze stronami i nie może być wyższe niż taksa maksymalna (art. 5 § 1 Prawa o notariacie). Możesz zapytać kilka kancelarii o cenę, zanim umówisz akt.
Kto płaci notariuszowi przy sprzedaży domu?
Przepisy o taksie tego nie rozstrzygają, ustalają to kupujący i sprzedający. PCC przy sprzedaży płaci kupujący (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC), a notariusz pobiera go jako płatnik (art. 10 ust. 2).
Czy taksa notarialna zawiera VAT?
Nie. Stawki z rozporządzenia są kwotami netto, notariusz dolicza VAT 23%. VAT nie dotyczy PCC ani opłat sądowych, które notariusz pobiera i przekazuje dalej.
Podpisuję akt 4 listopada 2026. Które stawki obowiązują?
Dotychczasowe. Rozporządzenie zmieniające (Dz.U. 2026 poz. 1370) wchodzi w życie 5 listopada 2026 r. i nie ma przepisów przejściowych, więc akt sporządzony 4 listopada liczy się po starych stawkach, a od 5 listopada po nowych.
Przepisy: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 2–7, § 12, § 15c, § 16, § 17), zmienione Dz.U. 2026 poz. 1370 (wejście w życie 5.11.2026); Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 5 § 1, art. 92 § 4); ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42–45); ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 2 pkt 4, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 9 pkt 17, art. 10 ust. 2); ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1); ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. 2026 poz. 538 (art. 2 pkt 12); Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 244 § 1). Sprawdzone w Dzienniku Ustaw (ELI) 31.10.2026. Strona nie zastępuje notariusza.
Notariusz to jedna pozycja. A reszta?
Sprawdź dom: ile zapłacisz razem i na co uważać
Pełny koszt z podatkiem, notariuszem i wykończeniem, strefy powodziowe, plan miejscowy, sieci przy działce i za ile sprzedawano domy obok. Z rejestrów państwowych, za darmo.
Sprawdź dom →